作家：余飞

01

上海楼市，开门红

春节事后，上海楼市，传来两个利好音问。

第一，二手房价钱环比领涨宇宙。

2月19日，国度统计局公布了1月份70个大中城市新址与二手房价钱变动数据。

1月份新址环比高潮的城市有24个，4个合手平，42个下降。二手房环比高潮的城市7个，3个合手平，60个下降。

下降仍是主基调。

不外，有6个城市新址与二手房环比同期高潮，离别是上海、成齐、深圳、宁波、无锡、天津。

其中上海二手房环比再度领涨宇宙，环比高潮了0.4%。但同比仍下降2.3%。

制图：城市财经；数据：国度统计局

第二，地皮商场开门红。

2月22日，上海新年首轮土拍推出了4宗涉宅地块，总地皮出让面积95949.83正常米，总策画拓荒面积227161.78正常米，总肇始价119.24亿元。

最终四宗地一说念以溢价成交，成交总金额159亿元，平均溢价率33.6%。

最关节的是，这一次上海土拍，传递了两个关节信号。

一方面，不仅市区土拍溢价成交，外环的地块也运转溢价成交，松江、奉贤的地块溢价率齐逾越了10%。

另一方面，拿地房企中，既有央企国企，也有民企，更有外资企业。

虹口地块，诱骗了中海地产、保利发展、招商蛇口&绿城、华润置地&越秀、金茂&庆隆5位竞买东说念主参与，现场竞争强横，进程184轮竞价，由央企金茂&新加坡房企庆隆以总价89.64亿元竞得，成交楼面价117474元/正常米，溢价率38.2%。

奉贤地块被民企龙湖摘得。

02

上海楼市，其实也难

之前写上海的时辰，我就说过，上海是这一轮房地产诊治中最扛跌的城市，稀有据佐证。

当广州、深圳齐在猛跌，北京跌幅也较大的时辰，上海全体均价，好像就秀美性地跌了一下。

看上海统计局露馅的数据。

上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万正常米，2022年降至1852.88万正常米，2023年1808.03万正常米，下降2.4%。

来源：上海2023年统计年鉴

其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万正常米，销售额6937.77亿元。

2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。

2024上半年，上海统计局露馅，商品房销售面积783.23万正常米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万正常米，增长0.7%。

客岁全年数据上海统计局还是公布。

2024年上海商品房销售面积1656.86万正常米，下降了8.5%，其中住宅成交了1356.73万正常米，下降了6.9%。

来源：上海市统计局

再行房发达上看，尽管上海客岁出现了许多豪宅被疯抢的风光，但依旧莫得拉动全体数据转正。

客岁上半年，位于上海黄浦区中枢性段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了宇宙商品房有史以来单次开盘最高销售额记载。

客岁9月份，“全上海的有钱东说念主齐在等”的翠湖六合六期，套均总价接近1.1亿元，108套豪宅当日售罄，预料收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光记载。

从更能反馈商场变化的二手房商场来看，则下行情况特地昭彰。

上海统计局露馅，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万正常米降至2022年的1426.93万正常米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万正常米，比上年增长5.8%。但仍旧只须高点技艺的一半水平。

来源：上海2023年统计年鉴

其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万正常米降至2022年的1271.82万正常米，下降了45.9%。

客岁，上海的二手房扭转了跌势。

客岁四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛昂首，拉动了全年景交总量。

最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，杀青了两连涨。

制图：城市财经；数据：上海网上房地产

天然这个数据比拟于岑岭技艺，仍差了不少，但二手房回暖的迹象昭彰。

从二手房月度成交量来看，客岁四季度上海的二手房运转狂飙，数据胜仗从9月份的1.59万套拉升到10月份的2.44万套，12月份以约3万套的成交量刷新了2021年3月后，最高单月记载。

春节后的上海二手房商场，很快复原了热度。

上海链派系据线路，2025年第7周（2月10日-2月16日），上海链家二手房成交量环比增长190%，带看量环比增长142.6%。

据了解，在春节后第二周，上海二手房的带看量已基本复原到春节前水平，即特地于客岁四季度的高位水平，成交量也达到春节前水平，尤其是上周日的成交，较春节前周日增长28%。

甘休2月17日，上海二手房（含生意）已累计网签成交7583 套。安堵客上海展望，通盘这个词 2月上海二手房总成交量仍将冲破15000套，这一数据若能杀青，将是客岁同期的两倍。

03

上海，要重塑楼市信仰

如果说深圳楼市是中国楼市的风向标，那上海楼市则可视作中国楼市的信仰。

既然是信仰，包袱天然紧要，楼市回暖的重任，上海楼市一肩挑。

那么，上海楼市大致带动中国楼市止跌回稳吗？

其实，上海楼市能否企稳，决定要素不在上海，而在宇宙。

我反复强调、评释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，实践是不缺购买力的，大致影响这些城市房地产行情的要素，信心和预期占主要。

这便是为何深圳供需矛盾一直在，但夙昔三年深圳房价不停下降，从8万跌破7万再跌破6万的原因。

亦然京沪富豪扎堆的尖端城市，夙昔几年奴隶大趋势下降的原因。

北上广深杭这类城市，不缺购买力，决定他们的要素是信心与预期。

而信心与预期的决定要素，则是宇宙的宏不雅大环境，也便是经济复原和行状复原情况。

中国老匹夫的行状、收入和经济预期是否在2025年能有旯旮性改善，这是决定一线城市能否透顶筑底回暖的关节。

这亦然我不停强调的，收入是行状的函数，行状是经济的函数。只须这些篡改，预期才能篡改，只须预期篡改，公共才有才调专门愿入场。

就当今的情势来看，地点债、房地产这两大麻烦仍莫得透顶科罚。

国度统计局公布的客岁12月份房地产有关数据线路：

2024年，新建商品房销售面积97385万正常米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

跌势仍未收住。

制图：城市财经；数据：国度统计局

制图：城市财经；数据：国度统计局

央行公布的客岁全年居民部门中长期贷款增量，加多了2.25万亿，这一增量限制较客岁减少了3000亿元，连续创下新低。

制图：城市财经；数据：央行

是以说，就当今的情势来说，一线城市仍莫得解脱诊治周期，尽管从国度统计局露馅的每月房价数据来看，上海、深圳房价还是连涨。

但合手续性仍是个老师。

前两天对对深圳楼市作念出了一个判断，其实也雷同适用于京沪，主若是两条：

第一，早晚会涨，是由京沪深的经济发展势头、产业势头、东说念主口竞争力的基本面决定的。

天然，在房地产黄金时间闭幕的布景下，即便到当时辰，也会有昭彰分化。

中枢性段与远郊区地段是两码事。

第二，节点难说。

主若是对宏不雅经济和宏不雅行状的回暖势头不好判断。

如果后续大环境改善，一线城市，楼市筑底反弹，毫无悬念。